Scorie - Operazione tre carte

Carla Ruocco, che nella scorsa legislatura fu presidente della Commissione parlamentare di inchiesta sul sistema bancario e finanziario, in un periodo in cui il M5S era partito di maggioranza in Parlamento e vaneggiava di improbabili banche di investimento pubbliche, ha avuto un'idea per far fronte alle difficoltà di mutuatari e banche. Ovviamente di quelle che risolvono senza apparente sacrificio per nessuno.

Scrive Ruocco:

"Il tema delle posizioni deteriorate va affrontato in modo, sì, da preservare, la solidità del bilancio bancario, ma senza dimenticare le ricadute sociali di un meccanismo di riscossione che implichi, in ipotesi di garanzie ipotecarie, le perdita del possesso di un immobile che costituisca abitazione principale per una famiglia o asset principale per lo svolgimento di un'attività di impresa. È in questa direzione che va la proposta di legge, in calce alla relazione di fine mandato della commissione di inchiesta sul sistema bancario (AC 3109, XVIII legisl.). La proposta introduce un meccanismo nuovo per soluzione e trattamento delle esposizioni che il sistema creditizio classifica come deteriorate, ed inadempienze probabili. A tale meccanismo, che si aggiunge e non esclude le soluzioni già presenti sul mercato, si può ricorrere in caso di crediti garantiti da garanzia ipotecaria. In particolare, l'idea è di introdurre un'operazione trilaterale, a base volontaria, per l'estinzione completa della posizione debitoria del cliente, che abbia un valore non superiore a 500mila euro per le persone fisiche o a 5 milioni di euro per le persone giuridiche."

E in cosa consisterebbe questa operazione trilaterale?

"Si tratterebbe di un rent to buy immobiliare, realizzato da tre parti; c'è un intermediario creditore, per lo più banca, il debitore e un terzo soggetto, Organismo di investimento collettivo del risparmio (Oicr), più propriamente un Fia immobiliare di tipo chiuso. Quest'ultimo acquista l'immobile posto a garanzia del credito deteriorato, liberando integralmente il debitore dalla sua esposizione verso la banca. Quest'ultimo ha la possibilità, poi, di ottenere lo stesso immobile in locazione per un periodo significativo (10 anni), ad un canone calmierato inferiore alla rata del mutuo, che gli consente di usufruire del bene e di poterlo riscattare durante questi 10 anni ad un prezzo prestabilito maggiorato del 10 per cento. Questo prezzo di acquisto ha dei limiti, fissati dalla proposta: non può superare uno dei quattro parametri previsti, cioè il valore contabile netto del credito a bilancio, il prezzo di cessione del credito, il valore che può costituire la base d'asta in base alla perizia di stima, il valore indicato dal Ctu prodotto nell'ambito del procedimento esecutivo. Al fine di liberare integralmente il debitore, il Fia paga direttamente il prezzo alla banca. All'art. 3 della proposta, sono previsti importanti incentivi fiscali, per il Fia, ed anche per l'intermediario, come un credito di imposta pari al totale delle perdite sul credito estinto, da suddividere nei cinque periodi fiscali successivi. Dal canto suo, il Fia ottiene l'immobile e ne diviene proprietario ad un prezzo conveniente; da una valutazione, sarebbe circa il 40% del valore di mercato. Può rivenderlo subito, a prezzo di mercato o in caso l'ex debitore lo scelga, può riallocarlo ad un canone di locazione che, per quanto calmierato, garantisce un flusso di cassa. Dal canto suo, il debitore non perde il tetto sulla testa, o un bene strumentale, non va incontro ad una gravosa procedura d'asta tramite il tribunale ed ha il tempo di riprendere la sua attività e di poter riscattare nuovamente l'immobile. Il tutto, senza minimamente gravare sulla solidità del patrimonio della banca. L'impegno da parte dello Stato, anche attraverso la concessione di agevolazioni fiscali, trova la sua ratio nella volontà di gestire posizioni deteriorate, senza abbandonarle definitivamente all'insolvenza. L'effetto finale è il rilancio di un'azienda o la rassicurazione di stabilità di una famiglia."

In sostanza, il fondo comprerebbe dalla banca e questa recupererebbe il valore contabile del credito al netto delle svalutazioni già effettuate, oppure avrebbe un credito di imposta per la differenza. Il fondo a sua volta, potrebbe subito fare un guadagno rivendendo a prezzo di mercato, oppure tenerlo a reddito.

Ovviamente sorgono già dei dubbi, perché chi comprerebbe un immobile su cui chi ci abita ha diritto a ottenere un affitto a condizioni di favore? Soprattutto, a quale prezzo lo farebbe? 

Il fondo molto probabilmente dovrebbe tenere quegli immobili, e neppure avrebbe la certezza di incassare le rate d'affitto, dato che, altrimenti, quegli stessi soggetti avrebbero pagato le rate del mutuo. E se il canone d'affitto fosse particolarmente basso, la perdita per il fondo sarebbe quasi certa.

Ma anche qui ci sarebbero i crediti di imposta. Quindi, in ultima analisi, tutta la struttura porterebbe il conto in carico ai pagatori di tasse.

Più che una operazione trilaterale, l'ennesima versione del gioco delle tre carte.