Scorie - Perché le banche intermediano immobili
L'amico Leonardo Facco ha chiesto un mio parere sul fatto che le banche si siano messe a intermediare immobili come le agenzie immobiliari.
Si tratta di un'attività sviluppatasi a seguito della crisi; a iniziare sono state le banche di maggiori dimensioni, ma non è escluso che lo facciano anche altre in futuro. Perché le banche si sono messe anche a intermediare immobili? Per più di un motivo.
Come è noto, buona parte dei beni ottenuti dalle banche in garanzia per i finanziamenti concessi ai clienti sono proprio immobili. Quando il debitore diventa insolvente, la banca escute la garanzia e si trova ad avere un immobile a fronte del credito divenuto inesigibile.
In tempi "ordinari" l'incidenza dei crediti inesigibili sul totale è generalmente contenuta. Viceversa, in tempi di crisi le insolvenze aumentano, quindi aumentano anche gli immobili che le banche si trovano a dover gestire dopo aver escusso le garanzie.
Per inciso, è sempre la crescita del credito a basso costo precedente la crisi a generare un aumento degli acquisti a debito da parte di soggetti che, poi, diventano insolventi. Tutto sommato in Italia, dove pure il settore immobiliare (e, di conseguenza, l'edilizia) è stato uno dei più colpiti dalla crisi, l'aumento dei prezzi non era stato vertiginoso come in altri Paesi europei, tipo la Spagna o l'Irlanda. Indubbiamente, però, i bassi tassi di interesse negli anni precedenti la crisi avevano spinto al rialzo il debito e i prezzi degli immobili, innescando una spirale rialzista fatta da aumento di debito e di prezzi.
In pratica, i tassi bassi favorivano gli acquisti a debito, i quali spingevano al rialzo i prezzi degli immobili, spingendo altri operatori a comprare/edificare a debito. Le banche concedevano prestiti con analisi del credito sempre più lasche, contente di ottenere a collaterale immobili in continua rivalutazione, anche a imprese immobiliari sostanzialmente prive di mezzi propri o a privati dalle scarse capacità reddituali. Fino a quando il gioco si è inceppato a livello internazionale.
Quando il credito ha cessato di essere a buon mercato (in Italia, per di più, era aumentato vertiginosamente il rischio Paese, il famoso spread), è venuto meno l'ingrediente necessario per spingere continuamente al rialzo i prezzi degli immobili, rendendo profittevole operare a debito.
Ciò ha generato una situazione nella quale i prezzi prima hanno smesso di salire, poi hanno iniziato a diminuire. Molte imprese e privati si sono trovati con debiti che non calavano a fronte di attività (finanziate con quei debiti) che perdevano valore di mercato. Aggiungiamo la crisi economica generale e diventa evidente il perché le insolvenze siano aumentate.
E qui torniamo alle banche, che si sono trovate a dover gestire sempre più immobili. In tempi ordinari, gli immobili derivanti da escussioni di garanzie vengono venduti all'asta. Ma in una situazione in cui si crea eccesso di offerta, i prezzi realizzati alle aste tendono a essere sempre più bassi. Questo ha due conseguenze deleterie per le banche: diminuisce il valore di recupero del credito divenuto inesigibile connesso a quegli immobili, e le costringe a svalutare anche gli immobili a garanzia dei crediti ancora in bonis.
Di qui l'idea di intermediare direttamente quegli immobili (non solo finanziarne l'acquisto da parte dei clienti), cercando di evitare tracolli nei prezzi e ottenere nuove fonti di ricavi. Una iniziativa comprensibile, considerando anche la diminuzione dei ricavi da attività tradizionali e la conseguente sovrabbondanza di personale. Oltre al fatto che operatori di altri settori stanno facendo (e sempre più faranno) concorrenza alle banche in alcuni servizi, per esempio nei sistemi di pagamento.
Il problema, quindi, non è che le banche stiano diversificando l'attività nell'intermediazione immobiliare. Piuttosto, le cause che hanno generato la crisi non sono state rimosse. Anzi, negli ultimi mesi i mutui concessi a tassi estremamente bassi hanno ripreso a correre. Quei tassi non sono bassi perché vi è eccesso di risparmio reale, bensì perché la politica monetaria è molto espansiva. Adesso sembrano tutti felici e contenti: chi si indebita a tassi irrisori e chi fa credito, pur a fronte di margini non elevati.
Quando i nodi torneranno al pettine i debitori si lamenteranno che non c'è più credito e le banche torneranno a essere affogate da crediti inesigibili. E tutti quanti (politici in primis) chiederanno altri euro a buon mercato alla BCE. Non sarà un film mai visto.
Si tratta di un'attività sviluppatasi a seguito della crisi; a iniziare sono state le banche di maggiori dimensioni, ma non è escluso che lo facciano anche altre in futuro. Perché le banche si sono messe anche a intermediare immobili? Per più di un motivo.
Come è noto, buona parte dei beni ottenuti dalle banche in garanzia per i finanziamenti concessi ai clienti sono proprio immobili. Quando il debitore diventa insolvente, la banca escute la garanzia e si trova ad avere un immobile a fronte del credito divenuto inesigibile.
In tempi "ordinari" l'incidenza dei crediti inesigibili sul totale è generalmente contenuta. Viceversa, in tempi di crisi le insolvenze aumentano, quindi aumentano anche gli immobili che le banche si trovano a dover gestire dopo aver escusso le garanzie.
Per inciso, è sempre la crescita del credito a basso costo precedente la crisi a generare un aumento degli acquisti a debito da parte di soggetti che, poi, diventano insolventi. Tutto sommato in Italia, dove pure il settore immobiliare (e, di conseguenza, l'edilizia) è stato uno dei più colpiti dalla crisi, l'aumento dei prezzi non era stato vertiginoso come in altri Paesi europei, tipo la Spagna o l'Irlanda. Indubbiamente, però, i bassi tassi di interesse negli anni precedenti la crisi avevano spinto al rialzo il debito e i prezzi degli immobili, innescando una spirale rialzista fatta da aumento di debito e di prezzi.
In pratica, i tassi bassi favorivano gli acquisti a debito, i quali spingevano al rialzo i prezzi degli immobili, spingendo altri operatori a comprare/edificare a debito. Le banche concedevano prestiti con analisi del credito sempre più lasche, contente di ottenere a collaterale immobili in continua rivalutazione, anche a imprese immobiliari sostanzialmente prive di mezzi propri o a privati dalle scarse capacità reddituali. Fino a quando il gioco si è inceppato a livello internazionale.
Quando il credito ha cessato di essere a buon mercato (in Italia, per di più, era aumentato vertiginosamente il rischio Paese, il famoso spread), è venuto meno l'ingrediente necessario per spingere continuamente al rialzo i prezzi degli immobili, rendendo profittevole operare a debito.
Ciò ha generato una situazione nella quale i prezzi prima hanno smesso di salire, poi hanno iniziato a diminuire. Molte imprese e privati si sono trovati con debiti che non calavano a fronte di attività (finanziate con quei debiti) che perdevano valore di mercato. Aggiungiamo la crisi economica generale e diventa evidente il perché le insolvenze siano aumentate.
E qui torniamo alle banche, che si sono trovate a dover gestire sempre più immobili. In tempi ordinari, gli immobili derivanti da escussioni di garanzie vengono venduti all'asta. Ma in una situazione in cui si crea eccesso di offerta, i prezzi realizzati alle aste tendono a essere sempre più bassi. Questo ha due conseguenze deleterie per le banche: diminuisce il valore di recupero del credito divenuto inesigibile connesso a quegli immobili, e le costringe a svalutare anche gli immobili a garanzia dei crediti ancora in bonis.
Di qui l'idea di intermediare direttamente quegli immobili (non solo finanziarne l'acquisto da parte dei clienti), cercando di evitare tracolli nei prezzi e ottenere nuove fonti di ricavi. Una iniziativa comprensibile, considerando anche la diminuzione dei ricavi da attività tradizionali e la conseguente sovrabbondanza di personale. Oltre al fatto che operatori di altri settori stanno facendo (e sempre più faranno) concorrenza alle banche in alcuni servizi, per esempio nei sistemi di pagamento.
Il problema, quindi, non è che le banche stiano diversificando l'attività nell'intermediazione immobiliare. Piuttosto, le cause che hanno generato la crisi non sono state rimosse. Anzi, negli ultimi mesi i mutui concessi a tassi estremamente bassi hanno ripreso a correre. Quei tassi non sono bassi perché vi è eccesso di risparmio reale, bensì perché la politica monetaria è molto espansiva. Adesso sembrano tutti felici e contenti: chi si indebita a tassi irrisori e chi fa credito, pur a fronte di margini non elevati.
Quando i nodi torneranno al pettine i debitori si lamenteranno che non c'è più credito e le banche torneranno a essere affogate da crediti inesigibili. E tutti quanti (politici in primis) chiederanno altri euro a buon mercato alla BCE. Non sarà un film mai visto.
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